温商进军山东县域城市综合体

核心提示
　　在过去的短短两三年间,随着绿地、万达、万科等声名显赫的地产“大鳄”在省城济南频频出手,“城市综合体”开始闯进人们的视野。而接下来济南市16个在建或正在筹划建设城市综合体,更将省城商业地产市场推进了“城市综合体时代”；与此同时,各地级城市如青岛、烟台、威海、潍坊、临沂等也已经有城市综合体开工建设,汇成了这场商业地产转型的“大合唱”。
　　在这场气势磅礴的“大合唱”中,有这样几段章节是需要人们留心倾听的:走在市场经济前沿的温州商人避开万达、万科、保利等商业地产大鳄埋头逐鹿一二线大城市地产市场,在遍布齐鲁大地的三四线城市中演奏着他们精心谱就的乐章。这支专注于营造小型城市综合体的商业军团,凭借自己的经济实力、市场经验,并以他们擅长的抱团运作方式大举涌入,以席卷之势在山东乃至全国范围内刮起一阵极具温州风格的“小型城市综合体”旋风。

正文
　　温商6年建50座综合体
　　济南温商对城市综合体的关注,始于2007年。刚刚成立的济南市温州商会甫一成立,就在相关文件中提出了“城市综合体”的概念,并准备在6年时间里建设50座城市综合体。
　　如今3年多时间过去了,温州商会已经在山东省的三四级城市完成了十四五个中小型的城市综合体的建设。其中,济南缤纷五洲、寿光缤纷五洲、莱西缤纷五洲、日照缤纷五洲、青州中都财富广场、兖州的世纪银河广场、高密城市之光·温州精品淘宝街、汶上的圣泽广场、章丘香港街、商河星都财富广场等都都是形式和层次不同的具有城市综合体性质的商业地产项目。
　　运作城市综合体的尝试,是温州商帮从经营传统商业到运营城市综合体的一次整体性产业升级。
　　据济南市温州商会会长夏三忠介绍,温州人过去是为了给自己的商业活动配套,经常在经商所在的城市建一个批发市场,到后来他们逐步过渡到建商业步行街、商业一条街,随着他们经济实力的提高和商业项目运作经验的积累,逐渐过渡到了建城市综合体阶段。这是一个自然而然的提升过程,而不是简单的投机行为。当然,温州商人善于发现商机、利用商机和相互学习的特点,无疑推进了这个转型提升的进程。
　　

慧眼独具:县级城市受青睐
　　近年来国家对房地产产业采取了严格的调控政策,土地供应与需求的矛盾十分突出,一二线城市地价飞涨,动辄十数亿元的资金门槛,对完全靠自身资本积累搞地产项目开发的温商构成巨大压力。
　　但是善于变通的温州商人从来都不会固守教条,他们总会量体裁衣找到一条适合自身发展的商业之路。放眼地市级和县级市场,展现在他们面前的是一片广阔的天地,而这也恰恰是像大连万达这样的商业地产大鳄不曾触及的领域。在这里,温州人资金实力和对区域经济的熟知与长期在基层市场打拼所积累的商业经验,让他们在地级市和县级城市的的城市综合体建设方面如鱼得水。与此同时,目前温州人所掌握的商业品牌,如金利来、利郎、美特斯邦威、奥康等也有着向县级城市扩张的强烈冲动,这形成了温商进军县级城市综合体的合力。
　　夏三忠认为,从另一个角度讲,在众多县级城市里,以商业为中心的第三产业的发育水平还有待提升。在这些城市里,商业的形式还是底商加住宅,这样的商业形态,除了能勉强保值之外,投资回报根本无从谈起。所以在当前的县级城市建设中,很有必要通过综合体的规划和建设,来提升当地的城市形象和经济发展水平。对于土地资源日益紧张的大部分城市来说,城市综合体无与伦比的“集聚效应”是实现土地价值最大化的一种形式,而一个具有良好商业功能的综合体,一可带动当地的就业,促进业态的提升,拉动当地的消费,提升当地的城市形象和经济发展水平,二可以使当地的第三产业的品牌逐渐地做大做强。
　　在夏三忠看来,一座城市综合体的存在,是一座城市经济发展的引擎,更是贯彻科学发展观的成果。
　　订单模式:温商品牌的盛宴
　　温州商业神话中的一项重要内容就是,众多温州商人随着事业的成长大多成为某一行业的商业翘楚,拥有大量国内外知名品牌代理权,而这正是商业地产项目招商的重点目标。于是,温州商业地产商人在开发项目过程中配置上下游业态时,坐地拥有了一个可以按照需求随时取用的商业资源。由于温州特殊的乡情文化底蕴,商业地产项目开发商在面向遍布各地的老乡们进行过商业地产项目推广时,就可以省去大量的项目认知和推介成本。而对于那些有扩编网络终端的品牌代理商而言,有一批专注于开发商业地产的老乡上门招商,则是正中下怀的美事。
　　这种相互都有强烈商业诉求合作模式,正在以其“温州籍商业地产开发商+温州籍品牌代理商”的鲜明特色,成为一种温州商人群体特有的“订单式商业地产”开发模式,一如当年商业地产商大连万达与全球著名零售企业沃尔玛携手合作情形。这种模式的形成与成熟,使温州商帮在各地开发商业地产项目的成功率大大提高。
　　温商城市综合体开发三大宝典
　　作为具有敏锐的商业嗅觉的商人群体,温商在开发建设小型城市综合体过程中,逐步形成了他们开发城市综合体的特殊思路。夏三忠会长将温商开发小型城市综合体的轴距归纳为如下三大宝典:
　　一、资本:运作高速高效
　　运作小型城市综合体所需的资金数量级大多数以千万乃至亿计的。温州商人同乡观念强和极富互助精神的特点,让他们能够通过亲戚和朋友互助融资在极短的时间内积少成多。
　　这种融资方式,首先可节省大量银行贷款带来的利息成本。同时,这种建立在血缘和近似血缘关系基础之上的团队内部,拥有着高度认同的价值观和商业理念,加之温州商人对个人信誉看得极重,契约意识很强,使其能够做到意志统一、行动一致,从而保障项目运作的顺畅。
　　二、选址:软硬件缺一不可
　　一是了解当地政府经济发展愿景。温州商帮老道而娴熟的经商智慧,让他们明白一座城市最需要什么样的业态来支撑城市的商业繁荣,所以他们所开发的商业地产项目能够得到当地政府的大力支持；
　　二是交通便利。济南“缤纷五洲”项目,离中国最大的省级长途汽车站仅500米之遥,多达近十条市内公交线路经过此地。交通意味着人气、物流,更意味着资金流；
　　三是拥有成熟的商业气氛。主要选择在地级市的次级商业中心和县级市的核心商圈里盖综合体,这是一个严格的界定。
　　三、开发:因为独特而精彩
　　市场调研:在拿地之前,温商会对当地的消费需求做比较充分的市场调研,与主力商业零售企业的谈判和温商品牌代理商的沟通也会同步展开,并提前根据主力目标客户需求把店面设计好,以最大限度地降低招商风险；
　　业态组合:因为办公写字楼在县级城市里很低,所以一般不给其留过大的比例,但会给百货主力店、超市主力店、商务酒店、小型的游乐以及影城留出足够空间；
　　物业比例:考虑到资金回收情况,温商的城市综合体中居住的比例也不会很高,自己持有的物业比例也会适当降低一些,主力店以外的门店基本上力争全部销售,以最大限度地借助于本地业户聚集人气。